El promotor, en este caso autopromotor, debe conocer todos los trámites a seguir para construir dentro de la legalidad. Aunque tiene sus complicaciones, hacer las cosas bien desde un principio evita problemas posteriores, sobre todo, ante una posible transmisión del bien inmueble…
Al construir una casa, hay diversos trámites que seguir para poder legalizar la construcción de la misma a su término. Te presentamos una guía de los pasos que tendrás que seguir para cumplir con tus obligaciones como autopromotor, hasta tener tu casa lista para ser habitada.
Trámites antes de construir una casa
Después de estudiar las ventajas de construir tu propia casa, y una vez tomada la decisión, lo primero que hay que hacer es buscar un terreno para poder construir, como hemos comentado anteriormente, la búsqueda del terreno sería una de las fases de una autopromoción de viviendas. Antes de empezar a construir ya tienes que realizar una serie de trámites necesarios.
Escriturar el terreno
Para escriturar un terreno se necesita un “contrato de compraventa” que se hace público firmándolo ante un notario, que pueden elegir libremente el vendedor y el comprador. Después se liquidan los impuestos: IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) en caso de comprar al empresario o profesional que urbanizó los terrenos, o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en el caso de que el vendedor sea un particular y AJD (Actos Jurídicos Documentados). Una vez pagados los impuestos, la escritura se presenta al registro de la propiedad para su inscripción.
Contratar a un arquitecto para la elaboración del proyecto
Los arquitectos son los profesionales de la construcción encargados de la redacción del proyecto arquitectónico necesario para presentar ante cualquier ayuntamiento a la hora de solicitar licencia de obras. El proyecto de una casa tiene varias fases aunque no todas son de visado colegial obligatorio: estudio previo, anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución, dirección de obra, liquidación y recepción de obra.
Solicitud de licencia urbanística
El ayuntamiento del municipio al que corresponda el terreno es el que otorga permisos para realizar cualquier obra, asegurándose que el proyecto presentado cumple la normativa urbanística vigente en el momento. Para solicitar licencia, únicamente se necesita la presentación de un proyecto básico, del que no es necesario visado, y al que se concede una “licencia urbanística” en caso de cumplir todos los requisitos y normativa municipal. En caso contrario se deberán realizar las modificaciones oportunas. Pero con esta “licencia urbanística” no se pueden comenzar las obras, que únicamente serán autorizadas, presentando un “proyecto de ejecución” esta vez, visado por colegio profesional competente.
Visado colegial del proyecto de ejecución
Para hacerse una casa en España es obligatorio el visado del proyecto de ejecución de una vivienda unifamiliar, según el R.D. 1000/2010. Los colegios profesionales son los encargados del visado colegial, que en el caso de un proyecto de ejecución, será el Colegio Oficial de Arquitectos de la comunidad autónoma a la que corresponda el terreno. Dicho visado únicamente es un control sobre: la habilitación del autor del proyecto, integridad formal de la documentación presentada, aplicación de las normas colegiales y normas urbanísticas aplicables. Quiere decir que un visado colegial no revisa que el proyecto sea correcto para su construcción o que los cálculos estructurales o de instalaciones estén realizados conforme al Código Técnico de la Edificación.
Realización del estudio geotécnico
Acompañando el proyecto de ejecucion debe ir el estudio geotécnico, que estudia la calidad del suelo donde se construye, y recomienda el tipo de cimentación a utilizar, para evitar asentamientos que dan lugar a grietas en las paredes. La realización del estudio geotécnico corresponde a un geólogo. El geólogo realiza el estudio geotécnico necesario para cumplir con el código técnico de la construcción, informa sobre las características del terreno, profundidad del nivel freático o capa de agua encontrada en el subsuelo. Aconseja al arquitecto sobre la cimentación que se deberá utilizar en el proyecto, a fin de evitar asentamientos diferenciales que puedan provocar grietas.
Concesión de la licencia de obras
Para poder iniciar la construcción, lo primero que se necesita es una Licencia de obras. El ayuntamiento, previo pago de las correspondientes tasas, otorga la licencia de obras que habilita para el inicio de los trabajos, siempre que previamente haya sido concedida la licencia urbanística. Normalmente se otorga licencia por un plazo de uno o dos años, al que se puede solicitar prórroga en caso necesario. Una vez se tenga concedida la licencia de obras, se podrá iniciar la ejecución de la obra. El arquitecto director de obra habrá obtenido de su colegio profesional el libro de órdenes y asistencias donde serán apuntadas todas las modificaciones realizadas en obra con respecto al proyecto inicial.
Trámites durante la construcción
La construcción o ejecución de la obra, corre a cargo del constructor o contratista que es el responsable de asegurar la seguridad y salud de los trabajadores en la obra cubriendo los posibles riesgos laborales. El constructor deberá realizar un plan de seguridad y salud que concrete las medidas a tomar definidas previamente en el estudio de seguridad y salud contenido en el proyecto de ejecución.
Identificación de la Dirección de obras
El promotor debe identificar los responsables de la ejecución de las obras que componen la dirección facultativa. Dentro de la dirección de una obra hay tres figuras fundamentales: el Director de Obra, el Director de Ejecución de Obra y el Coordinador en materia de Seguridad y Salud.
Firma del Acta de replanteo
El inicio de las obras empieza comprobando la viabilidad del proyecto comprobando el replanteo, es decir, si es posible trasladar a la realidad física del terreno lo que aparece en los planos. En este momento se firma un documento con el que oficialmente comienza la ejecución material de la obra. Este documento deberá firmarse por el autopromotor, la dirección facultativa de las obras y el constructor encargado de ejecutar dichas obras.
Documentación obligatoria en el seguimiento de una obra
Según el Código Técnico de la Edificación, la ejecución de la obra se deberá seguir de acuerdo a una documentación, que será al menos la siguiente:
- El Libro de Órdenes y Asistencias
- El Libro de Incidencias en materia de seguridad y salud
- El proyecto de ejecución visado
- La licencia de obras
- La apertura del centro de trabajo
Trámites después de construir una casa. Final de Obra
Una vez finalizados los trabajos de construcción de la vivienda hay que legalizarla para poder contar con los suministros necesarios de agua o luz, y también para poder realizar una transmisión patrimonial como la venta.
Certificado final de obra
Una vez terminada la obra, el arquitecto firmará el Certificado Final de Obra, que necesitará también su visado por el colegio correspondiente, donde certificará que la obra se realizó conforme al proyecto por el que obtuvo licencia. El arquitecto también te proporcionará el Certificado de eficiencia energética y el libro del edificio. Es en este momento, en el que se saldan todas las deudas pendientes con el arquitecto.
Acta de recepción de obra
El acta de recepción de obra es el documento que firman promotor y constructor al entregar la obra. Esta recepción de la obra puede realizarse con o sin reservas, es decir, se puede recepcionar la obra especificando los defectos observados, de manera objetiva, y se puede estipular el plazo en que deberán quedar subsanados dichos defectos.
Licencia de primera ocupación
Para poder ocupar el inmueble es necesaria la Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, necesaria también para la inscripción en el registro de la propiedad. La otorga el ayuntamiento aportando el certificado final de obra y el libro del edificio que aporte el arquitecto.
Escritura de declaración de obra nueva
La declaración de obra nueva es una manifestación en escritura pública del propietario, en la que se hace constar el inicio o finalización de nuevas actuaciones u obras. La obra nueva debe necesariamente declararse en escritura pública otorgada ante notario. El notario es un funcionario público del estado, dependiendo del ministerio de justicia, y al tiempo un profesional del derecho que ejerce en régimen de competencia. El notario asesora y garantiza que lo que se firma está ajustado estrictamente a la legalidad. Están repartidos por todo el territorio español y se tiene derecho a elegir el que se quiera. Hay dos modalidades de declaración de obra nueva: la obra nueva en construcción y la obra nueva terminada. La obra nueva en construcción es necesaria para obtener financiación, se realiza la hipoteca sobre el inmueble en construcción y al acabar la obra se firma un acta notarial de final de obra. La obra nueva terminada es necesaria para contratar los suministros de agua, luz…etc.
Inscripción registral del inmueble
La escritura de declaración de obra nueva se inscribe en el Registro de la Propiedad. Cada registro de la propiedad está a cargo de un registrador y cada registro tiene una determinada circunscripción territorial. Las inscripciones han de realizarse en el registro en cuya circunscripción radique el inmueble. Puedes averiguar a qué registro pertenece tu inmueble en la página web de los registradores de España. El registrador es un funcionario público y depende del Ministerio de Justicia. Para poder inscribir la obra terminada, te pedirá: Certificado final de obra, licencia de primera ocupación y certificado de eficiencia energética.
Alta en el suministro de luz
La empresa distribuidora de energía eléctrica será la que nos suministre la electricidad que necesitemos contratar para nuestra vivienda. Para dar de alta el suministro de luz, la compañía eléctrica nos pedirá la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, copia de la escritura de la propiedad, Documento Nacional de Identidad y el certificado de la instalación eléctrica de la vivienda unifamiliar o Boletín eléctrico. Dicho boletín identifica al instalador autorizado responsable de la instalación eléctrica, en el que declara que se ha realizado conforme a la normativa vigente, y debe ser inscrito en el registro de la comunidad autónoma correspondiente.