Antes de construir una casa, lo primero que habrá que hacer es buscar el terreno, y éste tendrá que ser apto para construir. En un lugar apropiado y en una zona en la que uno se pueda permitir el precio. Nunca se debe comprar un solar, hasta estar completamente seguro de que se puede construir lo que se desea sobre él.
Para realizar la autopromoción de tu vivienda, necesitas buscar un suelo donde edificar tu casa. Para poder edificar sobre un terreno, éste tiene que tener la condición de solar, es decir, tener las infraestructuras necesarias para poder construir. Luego hay que ver si es viable para nuestras ideas, por estar sujeto a una normativa que regula lo que se puede construir sobre él, que determinará el proyecto a realizar, y si éste se adapta a nuestras necesidades.
Buscar una parcela para construir una vivienda
La primera fase en una autopromoción es la búsqueda del terreno para construir nuestra casa. Éste terreno deberá cumplir con nuestras expectativas sobre la futura vivienda que construyamos, no sólo en términos económicos, puesto que el valor del suelo puede llegar a alcanzar el 50% del valor total de la futura vivienda, sino en términos urbanísticos, la construcción en un solar está sujeta a una normativa que puede determinar tanto la cantidad de metros cuadrados que se construya, como la calidad de los mismos. Finalizada esta fase, desde el punto de vista administrativo, tendremos como guía: los pasos a seguir para construir una casa en un terreno.
¿Cuanto cuesta un terreno?
El valor de un suelo, depende de lo que se pueda construir sobre él. Dicho valor varía considerablemente de unos casos a otros, no es lo mismo cien metros cuadrados de suelo en una gran ciudad donde se pueden edificar hasta treinta plantas, que esos mismos cien metros cuadrados en una parcela para una vivienda unifamiliar. Por tanto, no todos los metros cuadrados de suelo tienen el mismo valor. Cuantos más metros cuadrados de edificio se puedan construir por metro cuadrado de suelo, es decir, cuanto mayor sea la “edificabilidad” mayor será el valor del metro cuadrado de solar.
¿Qué es la edificabilidad?
La edificabilidad es uno de los parámetros que pueden ser limitados por normativa, mide los metros cuadrados de vivienda que se pueden construir por metro cuadrado de parcela. Cuando un terreno tiene una edificabilidad de 2m2/m2s, se pueden construir 2 metros cuadrados de vivienda por cada metro cuadrado de parcela. Es decir, si mi parcela tiene 100m2 de terreno y una edificabilidad de 2m2/m2s, entonces podré construir 200 metros cuadrados de vivienda.
Normativa urbanística
En España cada municipio dispone de una normativa urbanística, que define los parámetros de construcción sobre un solar, como: la edificabilidad, las alturas permitidas, la posición de la edificación, la separación a linderos…, etc. Todas estas normas definen lo que se puede construir sobre un solar en suelo urbano, y por tanto su valor. Para saber todas las limitaciones a la construcción que tiene un terreno, puedes pedir una “cédula urbanística” en el ayuntamiento al que pertenezca el solar, o también, puedes realizar una “consulta urbanística” al arquitecto del ayuntamiento.
¿Cuando un terreno es urbano?
Un terreno puede ser urbano, y estar listo para poder edificar sin ninguna gestión adicional, o urbanizable, y necesitar que se finalice la gestión de dicho suelo. El profesional de la construcción que determina el valor de un terreno es un tasador, que consultará la normativa urbanística e indicará la fase de gestión del suelo en la que se encuentra, y si el terreno está urbanizado y listo para construir con sólo solicitar licencia de obra al ayuntamiento que corresponda.
¿Cuando un terreno es apto para construir?
Para poder construir en un suelo hay que pedir licencia de obra al ayuntamiento correspondiente, pero dicho suelo debe tener “condición de solar”, es decir, tener finalizada la gestión urbanística. Para tener controlados todos estos datos te puede ayudar un arquitecto, que posteriormente puede encargarse de la redacción del proyecto arquitectónico.
¿Que son las cargas urbanísticas?
En el proceso de urbanización de un terreno, es decir el paso de rústico a urbano, los propietarios son los responsables de los costes de gestión y de urbanización de dichos terrenos. Aunque un solar esté completamente urbanizado y listo para construir, puede que sus propietarios no hayan cumplido con todos los pagos necesarios, y dicho solar puede tener cargas urbanísticas, es decir, pagos pendientes, que normalmente vendrán reflejadas en la finca registral y se pueden comprobar solicitando una nota simple al registro. Es importante conocer si la parcela que se compra tiene cargas urbanísticas, porque en caso de tener cargas urbanísticas será necesario restar éstas del valor del suelo a la hora de hacer el presupuesto para construir.
Construir una vivienda en suelo rústico
No sólo se puede construir en suelo urbano, también puedes construir tu casa sobre una finca rústica, pero la superficie de terreno tendrá que cumplir con la “unidad mínima de cultivo” en España. Ésta puede variar según la comunidad autónoma y suele ser desde tres hectáreas. Cumpliendo este requisito se puede construir legalmente una “casa de aperos” que puede hacer las veces de vivienda.