Al igual que en la compra de una vivienda, para la construcción de una casa necesitaremos financiación en la mayoría de los casos. Las entidades financieras tienen un producto especial para la autopromoción de viviendas, la hipoteca autopromotor.
Construir una casa, no es lo mismo que comprarla ya hecha, a la hora de buscar financiación. El producto financiero que te pueden ofrecer las entidades financieras, puede ser también una hipoteca, pero en este caso, será una hipoteca autopromotor.
Cómo financiar la construcción de una casa
La financiación de la obra, es uno de los problemas más importantes a resolver para poder llevar a cabo todo proyecto arquitectónico. Las entidades financieras, normalmente bancos o cajas de ahorros será quien resuelva la financiación de la obra. El mismo crédito que se le otorga a una empresa promotora para construir una promoción inmobiliaria, se le puede otorgar directamente a un particular que desee construir su propia casa. El producto que te pueden ofrecer es un préstamo autopromotor, en el que se irá concediendo el crédito, según vaya avanzando la obra.
¿Se puede hipotecar un terreno para después construir sobre él?
Cualquier terreno rústico o urbano se puede hipotecar, el problema es el porcentaje sobre el valor hipotecario que te concederán. Un terreno es un bien con mayor riesgo para una entidad financiera que una vivienda. Si sobre una vivienda se suele conceder un préstamo alrededor del 80% del valor, para un terreno no llega al 60%. Con esta cantidad resulta muy difícil financiar cualquier construcción. Además en la actualidad, después de la crisis inmobiliaria y con el stock de viviendas que queda aún en propiedad de las entidades financieras, no se financian suelos, a no ser precisamente que sean propiedad de éstas. Por tanto, para poder construir una casa, el primer requisito será que el terreno en el que se va a construir, debe estar en propiedad.
Hipoteca autopromotor
Este producto financiero no es más que una hipoteca sobre la construcción que se desea realizar, una vez terminada. Por este motivo y para que la entidad financiera que la conceda, pueda poseer una garantía sobre el inmueble, se pide que el terreno sobre el que se va a edificar, esté inscrito previamente en el registro de la propiedad. Para poder conceder un crédito hipotecario, la entidad financiera pedirá una valoración a alguna sociedad de tasación homologada por el Banco de España, la cual valorará el inmueble una vez terminado, y el importe de la construcción de éste. Para poder realizar dicha valoración es imprescindible aportar: proyecto visado por colegio profesional competente y licencia de obras concedida por el ayuntamiento correspondiente que demuestre que las obras son lícitas para la administración.
¿Cómo funciona un préstamo autopromotor?
La entidad financiera irá otorgando las cantidades del préstamo, según se vaya ejecutando la obra, ingresando el dinero en una cuenta, para que el promotor o autopromotor pueda realizar los pagos al contratista. Estas cantidades serán abonadas según unas valoraciones intermedias de obra, realizadas por un tasador, que certificará que la obra se viene ejecutando conforme a las Certificaciones de obra firmadas por el arquitecto director de obra. Para evitar desajustes, y no pagar al constructor más de lo que es debido, con el consiguiente peligro de abandono de la obra, es aconsejable aportar al tasador el presupuesto de contrata, que es una parte del contrato firmado entre el promotor y el constructor de la vivienda.
Seguro decenal para autopromotores
A partir de la entrada en vigor de la Ley 35/1999 de Ordenación de la Edificación LOE, se establece la obligación de suscripción por parte del promotor, de un seguro que cubra daños materiales en tres años, y estructurales en diez, seguro decenal de daños. Únicamente los autopromotores individuales de vivienda unifamiliar para uso propio, no están obligados a contratar este seguro, siempre y cuando no se venda en esos diez años. En caso de vender el inmueble antes de transcurridos diez años es necesario disponer de un seguro decenal de la construcción. Las compañías aseguradoras, para poder controlar el riesgo, requieren un organismo de control técnico (OCT), que verifique la calidad de la construcción, con lo que en caso de necesidad de seguro decenal, habría que contar con este organismo de control desde el inicio de la obra.
Organismos de Control Técnico, OCT
En la contratación del seguro decenal, las compañías aseguradoras exigen, para poder cubrir el riesgo de la obra, un control de calidad sobre el proyecto, la ejecución de la obra y sobre los ensayos que haya que realizar según el plan de calidad. Son entidades de control de calidad que prestan asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto y su ejecución, así como de los materiales de construcción empleados.