Si realizas una autopromoción, tu vivienda te saldrá a “precio de coste”. Esta puede ser la principal motivación para construirnos una casa; el ahorro frente a la compra de una vivienda terminada. Pero nos tienen que salir las cuentas, no nos puede salir más caro construir, que comprar un inmueble de similares características. Aquí te ayudamos a hacer tu presupuesto.
Una de las principales razones para decidir construirse una casa, es decir hacerse autopromotor, es el ahorro de costes que supone. Pero antes de todo, conviene hacer un presupuesto para saber tomar decisiones como: la zona donde comprar el terreno, la superficie a edificar o las calidades a elegir.
Presupuesto para construir
Si decides construir tu propia vivienda, tu casa te saldrá a “precio de coste”, lo que se viene a llamar “coste de reposición”, que será la suma de los costes del suelo, la construcción, y otros gastos necesarios para construir, como son: proyecto, licencias… etc. Uno de los costes que te puedes ahorrar, frente a la compra de una vivienda nueva, es el beneficio del promotor, además del de la comercialización.
Un promotor que decide invertir en una promoción inmobiliaria tiene unos gastos provenientes del control administrativo de la construcción y de las ventas, IAE, alquiler y amortización de locales… etc. Para lo que es necesario que los ingresos por venta de los inmuebles, superen los gastos incurridos. A esto se le denomina beneficio del promotor. Ese será el importe que un autopromotor se ahorre, pero también será el trabajo que al final tendrá que desarrollar.
Precio del suelo para una vivienda unifamiliar
El valor de un suelo es un residual, quiere decir, lo que queda después de restar al valor de mercado que podría alcanzar la vivienda que deseo construir, los costes de construcción de dicha vivienda, y otros gastos necesarios para su construcción.
¿Cuanto debo pagar por una parcela?
Haciendo unos cálculos preliminares, podemos saber por cuanto podríamos vender un inmueble una vez construido buscando inmuebles similares que se ofertan en el mercado, y como vamos a ver más adelante, también podemos averiguar cuanto nos costaría la construcción de una vivienda unifamiliar en distintas zonas de España. También hay que incluir los gastos necesarios de los trámites para construir una casa y poder legalizarla a su término, y además contamos con el margen del promotor, que sería el beneficio que obtendría la persona que decide construir, para después vender. Una vez descontados todos estos costes del valor de mercado, lo que nos quedase, sería lo que debiéramos pagar por el terreno. Hay que tener en cuenta, que una parcela puede tener cargas urbanísticas, como comentamos en la fase de búsqueda del terreno para una autopromoción, es decir, deudas con el ayuntamiento, debido a recalificaciones de suelo o aumentos de edificabilidad. Dichas cargas habrá que descontarlas del precio que se pague por el suelo.
¿Que impuestos tributan en la compra de un terreno?
Por la compra de un terreno en España se puede tributar de dos formas distintas: pagando el Impuesto sobre el valor Añadido (IVA 20%), o el de Transmisiones Patrimoniales (ITP 7%), según indica la Agencia Tributaria. Para tributar por IVA es necesario que la venta de la parcela o solar se efectúe en una primera transmisión una vez realizada la gestión urbanística que califica un terreno como solar, es decir si compramos directamente al propietario que efectuó la urbanización de los terrenos y los dejó preparados para edificar sobre ellos con sólo pedir licencia de obras. Además hay que contar con los gastos de notario, registrador y Actos Jurídicos Documentados (AJD 1%) hasta inscribir el terreno.
Costes de construcción de una vivienda unifamiliar
El precio de la ejecución material de la obra es la cuantía que hay que abonar en materiales y mano de obra para ejecutar el proyecto de construcción de una casa. En el caso en que deleguemos este trabajo en un constructor de viviendas unifamiliares, firmaremos con éste un “contrato de ejecución de obra” y un “presupuesto de contrata” que contendrá desglosado por “partidas de obra” el precio a abonar a la finalización de éstas. El precio total a pagar varia según la envergadura del proyecto, que se suele medir en metros cuadrados de vivienda, por lo que los costes de construcción se pueden tipificar por metro cuadrado construido. La cantidad final que se abone a los contratistas se puede denominar “coste de construcción por contrata”.
¿Cuanto cuesta construir una casa?
Los costes de construcción dependen de:
- La calidad de la construcción. Según sea la calidad de los materiales empleados y la dificultad en los sistemas constructivos, que cuanto más complejos, requerirán una mano de obra más cualificada.
- La tipología del inmueble. No es lo mismo una vivienda unifamiliar, que una plurifamiliar en cuanto a volumen de construcción.
- La zona geográfica en la que se ubica el inmueble. Influye en los costes de transporte de los materiales de construcción. En las islas el coste se eleva considerablemente.
¿Cuanto cuesta el metro cuadrado de construcción?
En la siguiente tabla se muestra la media de precios de metro cuadrado de construcción del año 2017, por comunidades y provincias de España, para vivienda unifamiliar:
Gastos necesarios de autopromoción
Para poder construir dentro de la legalidad vigente existen una serie de gastos, originados por los trámites necesarios para poder construir, como pueden ser: honorarios técnicos para el proyecto y dirección facultativa de las obras, costes de la licencia de obra y tasas de construcción, importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica, impuestos no recuperables para la declaración de obra nueva… Estos Otros Gastos Necesarios dependen, en general de los costes de construcción definidos anteriormente, y pueden considerarse aproximadamente un 20% de estos.
¿Cuanto cuesta el proyecto de una casa?
Una vez derogado el R.D. 2512/1977 de tarifas de honorarios de arquitectos, las cantidades retribuidas por los trabajos profesionales, serán libremente pactadas por el cliente y el arquitecto elegido para proyectar la vivienda unifamiliar. Los colegios profesionales únicamente podrán servir de intermediador si así es la forma de cobro que se contrata.
Los honorarios de proyecto y dirección de obra se calculan en función del “presupuesto del proyecto de ejecución” que realiza el arquitecto, en vez del “presupuesto de contrata” que es el presupuesto contratado con el constructor. Este detalle es importante porque los presupuestos del proyecto suelen ser inferiores en cuantía a la realidad de la construcción para evitar pagar tasas y honorarios extra.
A modo orientativo los honorarios de proyecto y dirección de obra de arquitecto y arquitecto técnico, en porcentaje sobre el proyecto de ejecución, pueden ser los siguientes:
¿Cuanto cuesta una licencia de obra nueva?
Construir legalmente implica unos pasos a seguir para construir una casa, y eso supone pedir permiso de construcción al ayuntamiento que corresponda. Para obtener los permisos municipales correspondientes hay que abonar unas tasas como son: la tasa por obtención de licencia municipal de obras, ocupación de la via pública, instalación de vallas o grúas, o la instalación de la caseta de obras. Además hay que abonar el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO). Muchos ayuntamientos solicitan también el abono de unas garantías como la de responder de la correcta ejecución, en relación con los servicios públicos y la vía pública, de las obras de nueva planta y también habrá que abonar la fianza de gestión de residuos. Los importes totales a abonar son variables y dependen de los ayuntamientos, pero suelen oscilar entre un 4 y un 9% del presupuesto del proyecto de ejecución.
Fiscalidad en la construcción de una vivienda
La autopromoción en España no está considerada una actividad empresarial, por esta razón no hay que crear ninguna sociedad, ni figura jurídica alguna, para ejercer de autopromotor. Es más, la Agencia Tributaria informa en la Consulta Vinculante de la D.G.T. V 0949-16, de 10 de marzo de 2016, que el IVA pagado a los distintos intervinientes del proceso, no puede ser deducido, al no poder considerar la autopromoción como actividad empresarial, por ser el destino del bien el uso propio y no la venta, por tanto, el promotor de su vivienda, es considerado como consumidor final, por lo que tendrá que soportar todo el Impuesto.
IVA para autopromoción
El IVA soportado en una autopromoción depende en los distintos contratos que se firmen. Así a la hora de escriturar el terreno, puede pagarse IVA al 21%, en vez de TPO si compramos la parcela a la misma persona física o jurídica que urbanizó el terreno. El IVA de los servicios profesionales de los arquitectos será del 21%, en cambio el IVA que se pague al constructor será reducido al 10% por considerarse el uso de vivienda un bien necesario.