El constructor es la figura del sector de la construcción que es contratada por el promotor, para ejecutar la obra, conforme a un proyecto de ejecución redactado por un arquitecto.
El constructor es el agente de la edificación que lleva a cabo la ejecución material de las obras siguiendo las directrices de un proyecto y conforme a las indicaciones de la dirección facultativa de obras.
La figura del constructor
Para llevar a cabo la construcción de una vivienda, es decir, la ejecución material de la obra conforme al proyecto redactado por el arquitecto, es necesario disponer de una serie de medios humanos y materiales, además de contar con una organización productiva propia. Es por ésto que suele ser necesario contratar a un constructor, que puede ser una persona física o jurídica, es decir una empresa, para asumir el compromiso de ejecutar las obras. A esta figura se le llama también contratista o empresario principal.
Subcontratas
Es difícil que una persona o empresa que se dedique a la construcción de viviendas unifamiliares cuente con todos los medios personales y materiales para abordar la totalidad de una obra, desde el movimiento de tierras hasta las instalaciones de electricidad o fontanería. Por ello es muy habitual el proceso de subcontratación en el sector de la construcción. Las subcontratas son empresas o trabajadores autónomos, que contratados por el contratista o empresario principal, tienen el compromiso de ejecutar ciertas partes o unidades de obra. A esta figura se les llama subcontratistas.
Contrato entre promotor y constructor de una vivienda
El constructor es el agente de la edificación que asume el compromiso de forma contractual, con el promotor o autopromotor, de ejecutar las obras de edificación según el proyecto de ejecución, a cambio de un cierto precio. A este contrato que firman promotor y constructor se le llama contrato de ejecución de obra.
Contrato de ejecución de obra
El contrato de ejecución de obra es el contrato celebrado entre constructor y promotor, por el cual se obligan las dos partes: el constructor a construir la obra en plazo y calidad, y el promotor a pagar y recibir la obra a su término.
Características del contrato de ejecución de obra
En el contrato de obra deben quedar definidos los siguientes puntos:
- Las obras a ejecutar: es aconsejable adjuntar el proyecto de ejecución elaborado por el arquitecto.
- El presupuesto y la forma de pago: pago por certificaciones de obra mensuales y retenciones en garantía.
- El plazo de ejecución: desde la firma del acta de replanteo, hasta la firma del acta de recepción de obras los trabajos deben estar programados. Es conveniente estipular una penalización si se supera el plazo definido, para evitar que las obras se retrasen.
- Las obligaciones de cada una de las partes.
- Las responsabilidades y seguros, la seguridad y salud en la obra, y la dirección facultativa de las obras.
Presupuesto de ejecución por contrata
El presupuesto de contrata no es más que lo que se compromete a pagar el promotor al constructor por la ejecución de los trabajos contratados. Para que este presupuesto no varíe a lo largo de la ejecución de la obra, tienen que estar completamente definidos todos los trabajos a realizar. En la práctica este presupuesto de obra casi siempre varía, debido tanto a cambios de calidad de los materiales por parte del promotor, como a omisiones o defectos del proyecto. Estos cambios pueden elevar considerablemente el coste de construcción de la obra y repercutir negativamente en el presupuesto total hasta llegar a hacerlo inviable económicamente, de ahí la importancia de contratar un buen arquitecto que realice un proyecto sin defectos graves.
Modalidades de contrato de obra
Dentro de un contrato de obra, puede haber varias modalidades, pero para realizar una vivienda unifamiliar, se utilizan preferentemente dos:
- Precio alzado, suma alzada o precio cerrado: el precio a pagar se ha determinado previamente y no puede variar, el constructor asume los riesgos de variación en las mediciones por lo que repercutirá en el precio de las unidades de obra.
- Por unidades de medida o unidades de obra: se fija el precio de la unidad de obra y se paga por lo realmente ejecutado, de esta forma el constructor no asume los riesgos de variación en la medición y puede dar un precio unitario más ajustado.
Funciones de un constructor en una obra
Elaboración del plan de seguridad y salud en el trabajo
Antes del inicio de la obra, el que será coordinador en materia de seguridad y de salud durante la ejecución de la obra, deberá aprobar el plan de seguridad y salud que cada contratista elaborare, y en el que se analicen, estudien, desarrollen y complementen las previsiones contenidas en el estudio básico contenido en el proyecto de ejecución de la vivienda, en función de su propio sistema de ejecución de la obra. Dicho plan de seguridad y salud deberá presentarlo el contratista en la comunicación de apertura del centro de trabajo a la autoridad competente, previo al comienzo de los trabajos.
Elaboración del plan de gestión de residuos
El constructor deberá presentar un plan de gestión de residuos a la propiedad, que deberá ser aceptado por parte de ésta y aprobado también por la dirección facultativa de la obra.
Como poseedor de residuos de construcción y demolición estará obligado a entregarlos a un gestor de residuos. Esta entrega de residuos habrá de constar en un documento, que deberá entregar posteriormente al propietario, en el que figure:
- la identificación del poseedor (constructor) y del productor (autopromotor)
- la obra de procedencia y, en su caso, el número de licencia de la obra
- la cantidad y el tipo de residuos entregados
- la identificación del gestor
Elaboración de un plan de obra
Aunque no es estrictamente necesario para la ejecución de una vivienda unifamiliar si es aconsejable disponer de una planificación. El plan de obra delimita en el tiempo la ejecución de los trabajos, marca los principales hitos: comienzo de obra, terminación de estructura y finalización de obra y marca las dependencias entre trabajos. Normalmente se representa mediante un diagrama de Gantt y se puede realizar mediante cualquier aplicación de project management. En un plan de obra es importante tener definido el camino crítico, que conformarán el conjunto de trabajos que dependen de la finalización de uno, para el comienzo de otro, y que determinarán el plazo mínimo de ejecución.
Inicio de las obras
El inicio de las obras empieza comprobando la viabilidad del proyecto y firmando el acta de replanteo. El constructor comprueba que es posible trasladar a la realidad física del terreno lo que aparece en los planos. Con este documento oficialmente comienza la ejecución material de la obra.
Recepción de la obra
Cuando la obra se encuentra terminada y está en condiciones de ser entregada por el constructor al promotor, se formaliza la entrega en un acta que firman ambas partes y que representa el cumplimiento de la obligación principal del constructor que es entregar la obra, y para el promotor la obligación de realizar el pago del precio convenido. Desde este momento el constructor ya no tiene la obligación de conservar la obra.
Reservas en la recepción de obra
En la recepción de la obra el promotor examina la obra y la declara conforme a lo pactado sin reservas, o bien puede realizar reservas para que los defectos que encuentre sean subsanados. Los defectos aparentes de los que no se realicen reservas no podrán ser objeto de reclamo. La recepción de la obra tendrá lugar dentro de los siguientes treinta días desde la firma del certificado final de obra por parte de la dirección facultativa.
Responsabilidades del constructor de obra
Durante la ejecución de la obra, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por defectos derivados de la falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas que de él dependan.
Obligaciones del constructor en materia de seguridad y salud
Según el Artículo 11 del Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción, los contratistas y subcontratistas estarán obligados a:
a. Aplicar los principios de la acción preventiva que se recogen en la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.
b. Cumplir y hacer cumplir a su personal lo establecido en el plan de seguridad y salud.
c. Cumplir la normativa en materia de prevención de riesgos laborales, durante la ejecución de la obra.
d. Informar y proporcionar las instrucciones adecuadas a los trabajadores autónomos sobre todas las medidas que hayan de adoptarse en lo que se refiere a su seguridad y salud en la obra.
e. Atender a las indicaciones y cumplir con las instrucciones del coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.
Garantías para asegurar las responsabilidades del constructor
El constructor, durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución; todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad y durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Tendrá la consideración de tomador del seguro en el seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por parte del promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.