Una vez que tenemos definido nuestro proyecto es hora de ponernos manos a la obra. Hay que elegir los materiales de construcción, que serán adecuados al sistema constructivo de la vivienda. Elegir las ventanas de acuerdo al sistema de ventilación proyectado. Elegir los componentes de las instalaciones de climatización, acumuladores y paneles solares, que se deberán complementar perfectamente. De esta forma nuestra casa será una buena inversión y no generará mucho gasto energético.
Ejecución de la obra, concepto
La ejecución material de la obra se refiere a la propia construcción del edificio. Es el conjunto de las actividades necesarias para la realización física de la obra y comprende: la demolición previa de edificaciones, la construcción de la nueva, las instalaciones de: electricidad, fontanería y calefacción, la instalación de muebles de cocina, de puertas y ventanas, ascensores, sanitarios, ajardinamiento… etc.
Calidad en la ejecución de obra
Si redactar un buen proyecto es importante, no lo es menos una buena ejecución. En la elección final de calidades de los elementos constructivos, y en la ejecución material de la obra, puede diferenciarse un buen producto, con una extensa vida útil, de otro que no pare de dar problemas. En las instalaciones, tanto eléctricas como de climatización o saneamiento, por requerir conocimientos técnicos que no tenemos, sucede que delegamos su elección en instaladores, que muchas veces no dan con las soluciones correctas, o no se complementan adecuadamente con otras instalaciones proyectadas, dando lugar a excesos o carencias de potencia, que repercuten en continuos problemas de mantenimiento.
Quién ejecuta una obra
La ejecución de la obra la realiza el constructor, que es contratado por el autopromotor. El constructor coordinará tanto a su propio personal, como al personal subcontratado por éste. El representante del constructor en la obra, es el “jefe de obra”, que organizará los trabajos objeto de contrato y recibirá las órdenes de la dirección facultativa.
Plazo de ejecución de obra
La obra comienza oficialmente a la firma del “acta de replanteo”, en el que el promotor pone el terreno a disposición del constructor para la ejecución de las obras, y termina con el “acta de recepción de obras“, en el que la obra se entrega al autopromotor. El tiempo transcurrido entre la firma de ambas actas, es el plazo de ejecución de obras. Para una vivienda unifamiliar este plazo puede oscilar entre 12 y 14 meses habitualmente, si no existen retrasos o paralizaciones.
Presupuesto de ejecución de obra
En todo proyecto de ejecución de una vivienda visado por colegio de arquitectos, como documento imprescindible para comenzar la obra, viene un “presupuesto de ejecución material”, que es el resultado de la suma de todas las unidades de obra necesarias para ejecutar la obra conforme a dicho proyecto, por su correspondiente medición. Pero este presupuesto es orientativo y tiene como finalidad el pago de impuestos como el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) y la obtención de licencia de obras. El presupuesto que realmente tiene precios de mercado es el presupuesto de contrata, que es el presupuesto que viene acompañando al contrato entre promotor y constructor.
Presupuesto de obra por contrata
Un “presupuesto de contrata” se compone de distintas “unidades de obra”, dispuestas por “partidas” y unificadas en “capítulos”. A estos precios se le suman los “gastos generales” y el “beneficio industrial” que tendrá el constructor, lo normal es que estos conceptos se encuentren prorrateados en las partidas de obra, pero a veces se puede encontrar por separado. Además al total del presupuesto se le tendrá que añadir el IVA correspondiente.
IVA en las ejecuciones de obra
El artículo 91, apartado 1.3.1º de la Ley 37/1992 del IVA, determina que se aplicará el tipo impositivo reducido (ahora 10 %) a:
Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
Quiere decir, que siempre que la construcción sea una vivienda, el tipo a aplicar es el 10%.
Partidas de construcción de una vivienda
Una partida de obra se compone de una unidad de obra, con su medición y su precio unitario que dará como resultado una cifra que será el importe de la partida.
Las unidades de obra son la parte más pequeña en la que se puede dividir la ejecución de una obra. Es un conjunto de materiales, mano de obra y medios auxiliares, necesarios para ejecutar esa parte de la obra que es susceptible de medirse. Por lo que una unidad de obra tiene asociado una unidad de medida, por ejemplo: m² (metro cuadrado) partición interior (tabique).
Los precios unitarios se pueden extraer de una base de datos como la del Generador de precios.
Las partidas de obra se unifican por capítulos de obra, que dan una visión general de todos los trabajos a realizar en la totalidad de la obra. Este resumen, a su vez, sirve de guía para las certificaciones de obra, dando un porcentaje de la parte ejecutada, dando una visión global del avance de la obra.